Показать сообщение отдельно
Старый 14.11.2020, 20:35   #2
krymchanin
Member
 
Аватар для krymchanin
 
Регистрация: 15.06.2010
Адрес: Crimea
Возраст: 39
Сообщений: 80
Вес репутации: 53
krymchanin is just really nicekrymchanin is just really nicekrymchanin is just really nicekrymchanin is just really nicekrymchanin is just really nice
По умолчанию Как выбрать участок для строительства дома в Севастополе и Крыму

Этап 1. Выбор участка земли для строительства дома.

Как выбрать участок, чтобы построить дом?
Это самый правильный вопрос, который должен задать себе человек, который собирается начать стройку мечты. Все начинается с участка, и выбирая его, нужно понимать, чего вы ждете от своей жизни в построенном доме.

Мы начали изучать вопрос требований к участку для постройки, как только поняли после пары первых просмотров, что двух одинаковых клочков земли не существует. Всегда кто-то будет, выше или ниже. Кто-то рядом с дорогой, а кто-то на границе обрыва. Кого-то будут обдувать все ветра, а кто-то будет прятаться в тени массивных деревьев. Но вся эта романтика должна быть оставлена на потом. А первый вопрос при покупке участка для строительства жилого дома должен быть о том, к каким категориям относится земля и где находятся ближайшие точки присоединения к базовым коммуникациям (электричество и вода). Еще, конечно, неплохо бы и газ с канализацией, но это в нашей цивилизованной стране, скорее, роскошь, чем бытовые возможности.

Итак, категории земли:
  1. ИЖС - категория земель для индивидуального жилищного строительства. Самый предпочтительный выбор, поскольку это именно та категория, где человек может просто жить в своем доме без обязательств использовать землю, на которой он стоит как-то еще. Земля ИЖС не относится ни к каким кооперативам, садовым товариществам, дачным хозяйствам и т.п. За эту землю нет ежемесячных взносов на охрану, поддержание общественных коммуникаций, дорог и чего бы то ни было. Если Вы купили участок земли ИЖС, то она Ваша, дом на ней будет тоже Ваш, и при отсутствии пользования коммуникациями никто и ничего с Вас за этот участок брать не будет. Ну разве что, Налоговая, которая, конечно, спать не станет и извещение раз в год исправно направит.
  2. Земля для для ведения садоводства (или огородничества) - следующая категория земель, на которых тоже можно построить свой дом. Мы рассматривали земли в окрестностях Севастополя, и надо отметить, что в пешей доступности к морю, почти все земли отданы под эту категорию. Поэтому, если захотите строить дом с террасой, на которую будут долетать брызги разбивающихся о камни волн, то, скорее всего, альтернативы в виде ИЖС не будет. А если будет, то за нее попросят фантастических денег.
    На участках для садоводства при подаче уведомлений о начале строительства сейчас действуют такие же (точнее, почти такие же) Правила, как и в ИЖС. Разница состоит только в том, что на садовых участках разрешенная площадь застройки участка может оказаться поменьше, чем на ИЖС, так как подразумевается, что на этом участке человек (Вы не поверите), должен выращивать садовые культуры и выращивать огородные насаждения. И только для того, чтобы не уезжать каждый раз домой в город, он, так уж и быть, может построить на участке, заодно, и дом. Ну и, конечно, садовое товарищество, это всегда кооператив, с председателем, членскими взносами, собраниями, и всей сопутствующей атрибутикой. Также на этой категории земель действуют ограничения по вводу электричества. Если на ИЖС можно подключаться на три фазы, то в садовых участках это разрешено только на две фазы.
    Почему? Сами хотели бы знать.
  3. Ну и последняя категория, на которой, как раз, нельзя строить жилой дом, но в Крыму пока еще некоторые строят. Что они с ними собираются делать, загадка, но мы удивились, что так бывает.
    Земли сельскохозяйственного назначения. Как очевидно из названия, это категория земель, для ведения сельского хозяйства. На них могут находиться только сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. В таких постройках жить нельзя. Впрочем, крымчане поспорят и скажут, что это смотря, как построить . Тем не менее, легализовать дом на такой земле, как жилой невозможно. Сейчас, когда я пишу этот пост, в Севастополе (на северной стороне), достаточно часто можно встретить объявления о продаже участка земли с волшебным словом ИЖС в тексте. И цена интересная, и коммуникации, как будто бы рядом. До моря можно дойти пешком. А начинаешь проверять, - по данным кадастра земля сельскохозяйственного назначения. Задаешь вопрос, и продавец начинает добросовестно рассказывать, что здесь давно уже никакого сельского хозяйства не ведется, участки поделены между людьми, в проекте Генерального Городского Плана это все уже ИЖС, и вот-вот назначение земель станет правильным. Верить в это или нет, личное дело каждого. Мы рисковать не стали, хотя, должны признать, что на этих пустующих пока землях встречаются участки с потрясающей красоты видами, а нарезка участков на 5-10 соток вряд ли позволит их теперь использовать в сельском хозяйстве, где земля обрабатывается гектарами.

Вот в этих зонах нужно проявлять внимательность.
Участки нарезаны, как ИЖС, и выставляются на продажу, как ИЖС, но пока это все еще сельское хозяйство.



Как проверить категорию земли при покупке участка?
Ну это вообще просто.
Просим у продавца кадастровый номер.
Заходим на любой сайт с публичной кадастровой картой (например, https://pkk.rosreestr.ru/).
Вставляем номер в поисковую строку и читаем все, как есть, без прекрас.

Характер участка.
Самые красивые дома с самыми красивыми видами получаются на участках с уклоном. Это факт.
Однако стоимость строительства на наклонных участках может превышать стоимость строительства на ровных площадках в два, три и более раз, поскольку может потребоваться серьезный объем работ по укреплению земли подпорными стенами, подсыпке и трамбовке, а также возникнут повышенные требования к прочности фундамента дома.
Поэтому стоя на склоне, и представляя вид из окна дома, перед которым, по мнению продавца "Никто и ничего не сможет построить", нужно прикидывать заодно и свой бюджет, чтобы не оказаться в ситуации, когда на этапе завершения конструкции фундамента он полностью закончится.

Еще нужно смотреть на влажность грунта под ногами. Желательно посетить участок после дождей или в период межсезонья. Если на участке стоят лужи, есть вероятность, что вода дальше никуда не уходит, и при копании котлована вы найдете подгрунтовые воды, которые нужно будет отводить от участка дренажными траншеями в не менее дренажные колодцы. Все возможно, жители Нидерландов давно доказали всему свету, что и море можно осушить. Но цена вопроса, и вопрос цены.

Провода над участком.
Эта тема неисчерпаема. Когда будете осматривать участок, обязательно посмотрите не только вдаль, но и вверх. В нашей стране нет культуры прокладывания проводов под землей. Это дорого и хлопотно. Гораздо проще кинуть кабель по воздуху напрямую, по самому короткому пути. В теории по закону, желающие протянуть провода (телефонные, сетевые или электрические) не могут этого сделать без согласия владельца участка. Но это только по закону. А если они уже есть до вас, то заставить Сторону, протянувшую их без разрешения, обвести их вокруг участка малой кровью, может оказаться непросто. Рубить самим и выкидывать за пределы участка тоже не самый лучший вариант. И небезопасный, если это, вдруг, электрический кабель.
Если над участком обнаружатся провода, которые по вашей оценке могут помешать строительству, или просто будут портить вид из окна, лучше озадачить продавца их устранением до сделки. Ну или попросить скидку на то, чтобы урегулировать этот вопрос самостоятельно после сделки.

Запахи
Немаловажный аспект. Не всегда и не везде есть возможность осмотреть окрестности. Повсюду стоят заборы и непонятно, что скрывается за ними. На карте это тоже непросто разглядеть. А за забором по соседству с участком может оказаться коровник, свинарник, завод по производству удобрений или очистные сооружения. Не поленитесь приехать на участок несколько раз до сделки. Старайтесь выбрать время, когда ветер дует с разных направлений. Запахи - один из самых чувствительных раздражителей.

Соседи
Очень важный момент.
Не стоит ожидать, что вас встретят, как родных. Для соседей, которые давно здесь живут, Вы - темная, и не всегда желательная, лошадка. Но познакомиться и поговорить до покупки участка обязательно. Мы удивлялись, но даже почти не задавая вопросов, почти всегда слышали про участок и его хозяев исчерпывающую информацию, которая впоследствии подтверждалась.
В одном месте нам рассказали об охранной зоне, которая накрывает большую часть участка, в другом - о судебных тяжбах, в третьем - об отсутствии возможности присоединисться к городской воде, в четвертом показали городской план, где по границе участка запланировано строительство четырехполосной дороги.
Были, конечно, и ложные показания про глубинный подземный бункер, из-за которого не разрешат строить дом. Но информация не подтвердилась, и стало понятно, что люди просто не хотят, чтобы кто-то купил участок, потому что у них на этой земле исторически была размещена часть хозяйства, которую новый собственник, разумеется, вынужден будет запустить под ковш экскаватора.
Поэтому, если участок понравился, обязательно загляните к соседям. Скажите им правду. Никто не откажется познакомиться и поговорить с потенциальными соседями. Ведь, если все сложится, вам жить рядом долгие годы.

Межевание и реальные границы участка.
Любой участок с пакетом современных документов, перечисленных в следующем сообщении, прошел процедуру межевания. То есть кадастровый инженер выезжал на место, точки выставлял и теперь участок можно найти на публичной кадастровой карте по номеру.
Однако далеко не любой участок огорожен забором, который установлен строго по геодезическим меткам, которые выставлялись при межевании.
Если участок понравился, внесен аванс или задаток, скоро сделка, но есть сомнения в границах участка, советуем позвонить любому геодезисту и заказать у него вынос точек в натуру. Это стоит не так дорого, зато Вы собственными глазами убедитесь, что границы по документам совпадают с теми, которые вам показали на месте. А может оказаться, что забор соседей стоит на вашей земле, или их хозяйственная постройка углом врезается в ваш будущий садик, а Вы, в свою очередь, выставили свой забор на участок других соседей. Знание этих нюансов до сделки поможет избежать соседских войн после нее. Ведь если с соседями не получится договориться сейчас (да ты что, так всю жизнь стояло!), то потом ситуация вряд ли изменится.
__________________
Miracle World Net
krymchanin вне форума   Ответить с цитированием