Покупка земельного участка и строительство дома в Севастополе.

[krymchanin]

С 2018 года для строительства домов на участках, которые относятся к ИЖС и садоводству разрешительные документы заменили на уведомительные. Пока не до конца понятно хорошо это или плохо. С одной стороны, получение разрешения занимало больше времени, но при этом до этапа строительства формировался пакет документов, который давал точное предстваление о конструкции дома, в первую очередь, для самого застройщика. С другой стороны, если участок строительства относится к категориям ИЖС или садоводство, не входит ни в какие особые или охранные зоны, не входит в границы исторических поселений, то для начала стройки нужно предоставить всего-лишь документы на собственника и участок (правоустанавливающие, выписку из ЕГРН, паспорт) и заполнить Уведомление о начале строительства.

Свое не прикладываем (документы имеют свойство изменяться со временем). Делимся ссылкой на официальный сайт: https://dag.sev.gov.ru/poryadok-uved...itelstve-izhs/

На сайте есть все формы и детально описан порядок подачи документов.
Подавать документы можно либо непосредственно в Департамент архитектуры и градостроительства, либо через МФЦ. Мы пошли по второму варианту, т.к. МФЦ принимает каждый день, кроме воскресенья, а Департамент открыт для заявителей только в определенные дни недели, и ехать туда далеко.

Если все хорошо, Вы правильно заполнили Уведомление, а на участке нет "исторических приветов", о которых мы писали выше, через 10 рабочих дней Вы получите (точнее заберете оттуда, куда подавались, т.к. на E-mail почему-то результат пока в Севастополе не отправляют) ответное Уведомление о соответствии.
Если все не настолько хорошо, и Вас хотят увидеть с пакетом документов еще раз, то придет Уведомлени о несоответствии. Какое именно несоответствие Департамент, по идее, укажет. Однако процедуру подачи придется повторить с абсолютного нуля. То есть, снова сделать необходимые копии, заполнить Уведомление о начале строительства с учетом работы над ошибками и подать заново.

И снова вернемся к вопросу наличия ГПЗУ на участок, о котором написано в Этапе 2 (Проверка документов перед покупкой участка).
Если ГПЗУ у Вас есть, то на схеме, которую нужно начертить в Уведомлении о начале строительства, пятно застройки нужно уложить в зону, которую разрешает ГПЗУ.
Если ГПЗУ нет, то при планировании дома на участке необходимо отступить по три метра от границы участка, а если дом соседей стоит на их участке ближе, чем в трех метрах от вашей с ними границы, то необходимо отступить не менее шести метров от стены здания соседей.

[krymchanin]

Если Ваш земельный участок входит в границы исторического поселения, то к Уведомлению о начале строительства необходимо приложить описание внешнего облика планируемой постройки. Это не самый простой документ, тем более, что его оценка проводится не только по формальным признакам, но и по архитектурным. Документ содержит текстовое описание и графическое.

Пример текстового описания:

Объект индивидуального жилищного строительства является трехэтажным жилым домом, спроектированным с учетом архитектуры, присущей исторической части города, с фасадными элементами классического периода и цветовом решении, свойственном исторической городской застройке (белый цвет).
Конструктивная схема проектируемого объекта – железобетонный каркас с каменным заполнением.

• Фасады – исполнение с использованием отделочных материалов, соответствующих требованиям санитарных, экологических, гигиенических, противопожарных и других норм и правил, действующих на территории Российской федерации. Цвет фасадов – белый;
• Окна – прозрачное стекло;
• Переплеты витражей – светло-серый или серебристый;
• Облицовка цоколя – фасадные панели. Цвет – белый или светло-серый.

Перечень строительных материалов, определяющих внешний облик дома, в том числе материалов отделки фасадов
Цоколь

• Фасадные панели Grand Line Я-Фасад Екатерининский камень Серебро 1407х327 мм.

Наружные стены здания

• Тонкослойная штукатурка Ceresit по армирующей стеклосетке толщиной 4,5 мм;
• Краска акриловая ECOROOM фасадная классик белая для окраски фасадов зданий по бетону, кирпичу, штукатурке и другим пористым поверхностям.

Окна

• Шестикамерные прозрачные стеклопакеты. Профиль с ламинацией цветом серебристый металлик.

Ограждения на балконах и террасах

• Балюстрады из архитектурного бетона в комплекте с поручнями и основаниями, в составе:
• Поручни ПР-00.940
• Балясины БЛ-30.420
• Основания ОБ-00.940

Не забывайте указать материалы. Конечно, пока дело дойдет до работы с фасадами, указанных марок уже может и не существовать. Но указание материалов - это требование к документу, и если требование не будет выполнено, заветное Уведомление о соответствии получить не выйдет.

Графическая часть содержит планировочные схемы помещений и, что, наверное, самое сложное для человека далекого от 3D моделирования и плохо рисующего, внешний вид планирумого дома. Тем не менее, графическую часть придется сделать или заказать.

Если с первого раза получить Уведомление о соответствии не вышло, руки опускать не стоит.
Мы обращались в Департамент архитектуры и градостроительства 4 раза. На четвертый все получилось, Уведомление о соответствии на руках, и стало возможным переходить к началу работ на участке. И эта история, значительно, более интересная, чем работа с документами.

[krymchanin]

Ну что же... Документы все собраны. Заявки на подключение к коммуникациям везде сделаны. Пришло время начинать работу на участке.
Исходное состояние у нас было такое:


Невообразимо колючие плотные кустики ежевики, степная трава, сорные деревья, цоколь старого, давно развалившегося послевоенного дома и уклон, который еще доставит хлопот. Но об этом позже. А пока надо думать, как привести участок в состояние, когда его будет, по крайней мере, видно целиком. Оценка трудозатрат подсказала однозначный выход, и имя ему - Трактор.

Всего два дня (часа по четыре) работ, и растения со строениями съехали с обжитого адреса, а границы участка стали видны со всех точек. Руками это же самое пришлось бы делать неделю, а то и две. Да и желающих рубить ежевику топориками особо не находилось, хотя, как только началось движение, местные ребята несколько раз подходили и интересовались, не нужны ли работники.

Вот и результат. Самые быстрые работы, связанные со строительством .

[krymchanin]

При выкапывании котлована на дне проявились лужи воды. Попросил тракториста копнуть ковшом чуть глубже запланированного уровня котлована и задумался. Вода наполняла выемку не тоненькой струйкой, а ручьем. Сначала испугались, что перебили ковшом трубу водоканала. Но делали все по схеме (ГПЗУ и свежая геодезия на руках), до трубы три метра наружу от границы участка, а котлован выкопан в трех метрах внутрь. То есть до трубы не менее шести метров. Проверили, внимательно, никаких коммуникаций нет. А вода на участок, тем временем, прибывает и прибывает.

Неожиданная находка, с учетом того, что строительство ведется в Севастополе, да еще в один из самых засушливых годов последнего времени. Начали штудировать форумы в поисках способов отвести с участка воду. Остановились на классическом варианте откапывания дренажной канавы под уклоном и отводу воды в дренажный колодец. Ну и, учитывая близость воды, фундамент решили поднять повыше, чтобы первый этаж не страдал от возможной сырости.

Как отводили воду.
По границе участка выкопали траншею, таким образом, чтобы приходящая на участок вода оказалась на метр-полтора выше уровня траншеи, где начинается уклон в сторону дренажного колодца. Дренажный колодец углубили на два метра ниже минимального уровня траншеи. Дно траншеи и ближний к планируемой постройке склон выстелили гидроизолирующим материалом. Положили на материал перфорированные асбестоцементные трубы, и первый метр засыпали щебнем. Далее еще метр засыпали вторичным щебнем (он подешевле). И выполнили обратную засыпку оставшейся части ранее изъятым грунтом.

За ночь дренажный колодец наполнился на полтора кольца, где уровень и остановился до глубокой осени.
После выполнения дренажа лужи на участке высохли.

Откуда вода?
Участок стоит на склоне, и выше по склону есть активный родник. Скорее всего, это его (в том или ином виде) ответвление или дорога к морю.
По данным геологической разведки вода есть под всей площадью участка в пластах глины и известняка. Пробы воды пока не брали, поскольку, как питьевую её использовать не планируем. Но вода явно пресная, и без запахов. Для поливки небольшого хозяйства придется очень кстати.