Покупка земельного участка и строительство дома в Севастополе.

[krymchanin]

Участок выбран . Проверяем документы.

Не забываем перед самой сделкой обязательно получить выписку из ЕГРН самостоятельно. Стоит это недорого (эквивалент трех-четырех бутылок пива). Заказывается на Госуслугах. Введите на сайте Госуслуг в поисковой строке запрос: "Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в виде электронного документа" и там все будет описано. Срок получения электронной выписки составляет три рабочих дня. Поэтому за неделю до сделки не пожалейте денег, запросите. Так Вы убедитесь, что во время сделки передаете деньги именно тому, кто на момент сделки является собственником участка. Особенно это важно, если собственник - гражданин другой страны. Вы также увидите в выписке, не появились ли на участке за время переговоров и подготовке к сделке обременения, арест или сервитут .

На материке в больших городах практика передачи денег через ячейку или банковский аккредитив распространяется на большинство сделок с недвижимостью. Так нивелируется риск потери денег, если сделка не будет зарегистрирована по каким-либо причинам в Росреестре.
Порядок такой.

1. С Банком заключается договор на аренду ячейки;
2. При подписании Договора купли-продажи осуществляется пересчет денежных средств в присутствии Продавца и закладывание денег в банковскую ячейку;
3. Далее изъятие денег в течение определенного периода (обычно месяц) Покупателем невозможно, но возможно Продавцом при предоставлении в Банк документа, подтверждающего Государственную регистрацию сделки.
4. Если Государственная регистрация не произошла, по окончанию периода Покупатель может прийти в банк и забрать невостребованные деньги из ячейки.

Несложная процедура, но в Крыму пока любят работать по старинке, передавая наличные в комнате расчетов у нотариуса, или перед сотрудником МФЦ, который оформляет сделку. Считается, что раз документы в порядке, то причин для отказа в регистрации не будет. И объяснять свои риски продавцам земли будет непросто. Они откажутся понимать, почему после подписания Договора купли-продажи, они не получают деньги и ждут какой-то там еще регистрации. Куда она, мол, денется? Поэтому если достигнута договоренность о передаче денег в момент сделки до регистрации Договора купли-продажа в Росреестре, так важно убедиться, что деньги Вы передаете именно владельцу участка, а не человеку, который продал участок неделю назад. Ведь если это гражданин другой страны, сразу после сделки он уедет в нее, и, скорее всего, больше никогда не появится. Даже если человек гражданин РФ, риски остаются. Отдать деньги за недвижимость всегда проще, чем получить их обратно, если что-то пойдет не так .

В этом ключе сделка, сопровождаемая нотариусом, предпочтительнее.

• Во-первых, нотариус проверит все документы и положенные Согласия (если продавец состоит в браке). Убедится, что документы подлинные и соответствуют требованиям регистратора в Росреестре.
• Во-вторых, нотариальные сделки регистрируются в течение трех рабочих дней, тогда как Договор купли-продажи в простой письменной форме, который Вы, скорее всего, будете заключать в МФЦ, регистрируется до десяти рабочих дней.

Однако решение каждый принимает сам. Услуги нотариуса платные, и иногда люди не видят особых причин за них платить. Бюджет разный у всех. И величина принимаемых рисков тоже. Кто-то свободно платит наличными миллионы рублей, не слишком переживая, потому что ошибка не отразится фатально на уровне жизни. Простые же люди дорожат каждым рублем, и иногда цена спокойствия превышает относительную дороговизну нотариуса. Всегда есть совокупность параметров для принятия решения и индивидуален каждый случай. Если сосед, покупает дорогой участок у соседа, знаком с ним тысячу лет и уверен в порядочности, нотариус и глубокие проверки, возможно, не требуются. Если это сделка между двумя людьми, никогда друг друга не знавшими, то надо задуматься. И, не устанем повторяться, глубоко задуматься на сделке с гражданином другого государства. В последнем случае для всеобщей безопасности нужно настаивать на расчетах через банковскую ячейку или аккредитив, даже если цена вопроса не слишком высокая.

Сделка.
Все проверено.

1. Вопросов по документам и личности Продавца нет.
2. Продавец проверен на возможные процедуры банкротства.
3. В истории участка нет сомнительных наследников или дарителей.
4. Актуальная электронная выписка из ЕГРН полученная Вами самостоятельно у Вас на руках. Обременений, о которых Вы не знали на участке нет.

Внимательно читаем Договор купли-продажи. Особое внимание обращаем на ФИО покупателя и продавца, сверяем паспортные данные, номера СНИЛС, адреса прописки, адрес участка. Это важно, поскольку ошибка станет причиной отказа в Государственной регистрации Договора.
Документы проверены, Договор подписан.
Считаем деньги.
Передаем деньги в присутствии свидетелей и берем от Продавца расписку в получении денежных средств, полностью написанную и подписанную в Вашем присутствии собственноручно.

Даже если в Договоре написано, что его подписание означает, что взаиморасчеты проведены, расписку берем. Наш нотариус в городе Севастополь заявлял, что это "масло масляное" и не требуется. Мы же возразили, что "кашу маслом не испортишь", а мы выходим из кабинета нотариуса (или из МФЦ) без денег и без Договора, потому что Договор уходит на Государственную регистрацию, и может затеряться. И мы не готовы жить три или десять рабочих дней с распиской о том, что у нас приняты на регистрацию какие-то документы. Ведь в расписке нет ни слова о том, что мы только что передали Продавцу немалую сумму денег.
Вот такую расписку выдает нотариус, после сделки, отправляя документы по купле-продаже участка на Государственную регистрацию.

И хотя вероятность отказа в регистрации при нотариальной сделке стремиться к нулю, она все же остается. Поэтому спокойнее будет выйти после сделки с документом, отражающим характер сделки и подтверждающим факт того, что Вы за свой земельный участок полностью расплатились.

Образец расписки в получении денежных средств.
Пишется от руки в присутствии Покупателя!

Расписка в получении денежных средств.
Город Севастополь, первое января две тысячи двадцатого года.

Я, Иван Федорович Крузенштерн, дата рождения 01 января 1956 года, место рождения город Севастополь, паспорт 40 00 123456, выдан ОУФМС России по городу Севастополь 18 марта 2014 года, код подразделения 500-005, зарегистрированный по месту жительства: город Севастополь, улица Морская, дом 1, кв.1, получил от Татьяны Петровны Ивановой, дата рождения 01 января 1980 года, место рождения город Симферополь, паспорт 45 00 654321, выдан ОУФМС России по городу Симферополь 18 марта 2014 года, код подразделения 005-500, зарегистрированной по месту жительства: город Симферополь, улица Ракетная, дом 1, кв. 1, за проданный мной земельный участок по адресу: город Севастополь, улица Морская 7, кадастровый номер , денежную сумму в размере 1 000 000 (один миллион рублей) 00 копеек, согласно Договору купли-продажи земельного участка от первого января 2020 года.

Расчет произведен полностью, материальных претензий к Татьяне Петровне Ивановой не имею.

Крузенштерн И.Ф. Подпись.

Написанная от руки такая расписка занимает одну страницу стандартного листа А4. Пишется пять-десять минут. Незначительные помарки допускаются. И обеспечивает Вас неоспоримым документом, подтверждающим платеж .

Известны случаи, когда расписку также просили сотрудники налоговых инспекций, при оформлении налогового вычета. Поэтому обязательно возьмите её с продавца. Нет ни одной причины, почему продавец должен отказаться написать расписку, получая от Вас деньги.

[krymchanin]

Продолжаем разговор.
Итак, участок для строительства дома в Крыму мы купили. Заветную Выписку из ЕГРН со своей фамилией получили. Пришли на участок отметить это дело шашлычками на правах широко известных в узких соседских кругах землевладельцев. Но бесконечно кушать шашлыки под открытым небом не будешь, к тому же жажда сделать проект всей жизни не исчезает, и надо двигаться дальше. И ведь есть куда, на самом деле.

В нашем случае, с участком мы не приобрели ни одного блага цивилизации. И не потому, что купили его в лесу. Нет-нет, участок был выбран в самой правильной для постройки дома категории ИЖС. На нем когда-то даже стоял дом и жили люди. Но люди выросли и покинули старый дом из бутового камня, разъехавшись кто-куда, неумолимое время сделало свою работу, разобрав дом буквально по камешкам, а коммунальные службы отрезали свои трубопроводы и электрические провода от забытого строения, вычеркнув этот участок из своих необъятных организмов, как не подлежащие восстановлению нервные клетки.

Коммунальные службы города Севастополь (не скажу за весь Крым, потому что с другими не сталкивался) работают неспешно. Поэтому на следующий день после получения документов нужно ехать в гости ко всем, чьи счета в перспективе, Вы хотели бы оплачивать. Перечислим по порядку приоритета подключения:

1. Электричество. СевастпольЭнерго. Сайт: https://sevenergo.net/
2. Водоснабжение и водоотведение. ГУПС Водоканал. Сайт: https://sevvodokanal.org.ru/
3. Газ. ПАО СевастопольГаз. Сайт: http://sevgas.ru/

В первую очередь, нам необходимо обратиться в указанные организации за получением технических условий на присоединение к коммуникациям. Прогресс не стоит на месте. И на момент написания этого очерка в некоторых службах запрос можно подавать даже через Интернет. Но пока это не очень хорошо работает и мы подали все заявления непосредственно на местах. Безумных очередей, кстати, нигде замечено не было. С собой нужно взять документы, которые указаны на сайтах. Из того, что придется сделать самим, если не осталось в наследство от продавца участка - Ситуационный план месторасположения земельного участка с привязкой к территории населенного пункта. Можно сделать скрин местности со спутниковой карты, и подкрасить свой участок в любом графическом редакторе.

Этот пост будет дополняться по мере прогресса подключения. Расскажем, как все происходило.

Технические условия во всех трех организациях удалось получить достаточно быстро. Кто-то выдал их за две недели, кто-то в течение месяца. Но дальше дело пошло значительно медленнее.

Электричество - получен доступ в личный кабинет. Логином назначили ИНН (он тоже понадобился зачем-то). Получена и оплачена квитанция. Там же в личном кабинете получены ТУ и подписан Договор. В Договоре указано, что присоединение к сети будет произведено после выполнения подготовки (вам нужно самостоятельно или через подрядчиков установить трубостойку на границе участка, и сообщить об этом в СевЭнерго) в течение шести месяцев. Да, вы правильно прочитали. Шесть месяцев организация будет кидать провода с улицы на вашу трубостойку, которую с заземляющим контуром вам вкопали и забетонировали у основания рабочие за несколько часов. Почему так долго? Не знаем, но пока ходим побираться к соседям. Не безвозмедно, конечно, но запитываемся от соседской сети. Если бы соседи отказали (так ведь тоже бывает) пришлось бы ставить на учатске дизель-генератор и работать под его ритмичный "шепот".

Добавлено.
Интересно, что веб-сайт организации совершенствуется, буквально, на глазах.
Пока ждем заветного звонка, заметили, что на сайте появилась опция, сообщить о готовности участка к присоединению. Мы это уже сделали ранее в бумажном виде, а также отправив скан уведомления на электронную почту организации. Но, зайдя в очередной раз, в личный кабинет, увидели, что статус присоединения ожидает нашего уведомления . Раньше такой опции - направить уведомление через сайт не было. Ну что же, направили и здесь... Ждемс.
Добавлено. Электричество подключили.
С момента выдачи технических условий и оплаты счета уложились в 4 месяца.


Водоснабжение - кроме технических условий не получено ничего. Обратились в компанию, которая составила проект технического присоединения по полученным условиям и направила его на согласование.
Через два с половиной месяца проект технологического присоединения был утвержден. Работы по нему выполнены за три дня (установили два люка над канализационной и водопроводной трубой, подготовили все для врезки в коммуникации). Ждем водоканал для осущетсвления врезки. Говорят, что её осуществляет аварийная бригада, и сроки могут быть весьма длинными.

Личный кабинет на сайте для технологического присоедения как-бы предусмотрен. Но не работает. Через него работать не получается.
Добавлено.
Первой удалось подключить водичку.
Акт по канализации был готов через месяц после водички. С нуля до открытия лицевого счета примерно 6 месяцев.
Вообще, чтобы все это сделать лучше прийти в ГУПС Водоканал по адресу: Севастополь, ул. Суворова, 39А. Вопросы по техусловиям - только в понедельник (теперь, кажется понедельник и среда, но лучше уточнять). Когда техусловия получены, в окошко специалист по рабоче с частным сектором. И там все будут подсказывать. Ходить придется много.
1. Техусловия (подача/получение);
2. Согласование проекта технического подключения (подача/получение);
3. Выполнение своей части подключения (подача уведомления);
4. Ожидание врезки ГУПС Водоканал и опломбирования вентиля и счетчика;
5. Ожидание и получение Акта о технологическом присоединении;
6. Подача заявления на открытие лицевого счета (возьмите с собой копии всех полученных ранее документов, плюс документы на участок и их копии, напишите заранее на копиях, что копия верна и поставьте подпись)
7. Получение лицевого счета. Можно пользоваться. Не забываем подавать показания счетчиков и оплачивать. Уффффф...
А вы как думали?


Газ - подписан договор на подведение трубы к участку. Самое дорогое удовольствие (не будем о грустном, зато у нас держава газовая ). Срок исполнения, указанный в договоре - 12 месяцев. При этом мы понимаем, что подвести газ к участку, и ввести его в дом, это очень разные этапы подключения. Но пока и этого достаточно. Даже очень хорошо.
На сайте есть личный кабинет. Но мы им пользоваться не пробовали, т.к. на момент первого обращения кабинет еще не работал.

[krymchanin]

Самое тяжелое в любом начинании - это пока, к сожалению, общение с чиновниками. Странное дело, вообще. Они ведь тоже люди. И живут где-то и с кем-то, надеются, радуются, любят и печалятся. И мы делаем небольшую вставку после постов о документах, чтобы напомнить всем, что жизнь - это не только бумаги. А Крым и море, это место, где об этом вспоминается на каждом шагу, и где природа даже в конце ноября хоть и прохладная, но все еще играет зелеными, желтыми и оранжевыми красками.

Пара корометражных авторских ролика снятый в окрестностях Севастополя и несколько фотографий в окрестностях места, где мы будем строить свой дом

Летаем над Крымом

Море и скалы

[krymchanin]

С 2018 года для строительства домов на участках, которые относятся к ИЖС и садоводству разрешительные документы заменили на уведомительные. Пока не до конца понятно хорошо это или плохо. С одной стороны, получение разрешения занимало больше времени, но при этом до этапа строительства формировался пакет документов, который давал точное предстваление о конструкции дома, в первую очередь, для самого застройщика. С другой стороны, если участок строительства относится к категориям ИЖС или садоводство, не входит ни в какие особые или охранные зоны, не входит в границы исторических поселений, то для начала стройки нужно предоставить всего-лишь документы на собственника и участок (правоустанавливающие, выписку из ЕГРН, паспорт) и заполнить Уведомление о начале строительства.

Свое не прикладываем (документы имеют свойство изменяться со временем). Делимся ссылкой на официальный сайт: https://dag.sev.gov.ru/poryadok-uved...itelstve-izhs/

На сайте есть все формы и детально описан порядок подачи документов.
Подавать документы можно либо непосредственно в Департамент архитектуры и градостроительства, либо через МФЦ. Мы пошли по второму варианту, т.к. МФЦ принимает каждый день, кроме воскресенья, а Департамент открыт для заявителей только в определенные дни недели, и ехать туда далеко.

Если все хорошо, Вы правильно заполнили Уведомление, а на участке нет "исторических приветов", о которых мы писали выше, через 10 рабочих дней Вы получите (точнее заберете оттуда, куда подавались, т.к. на E-mail почему-то результат пока в Севастополе не отправляют) ответное Уведомление о соответствии.
Если все не настолько хорошо, и Вас хотят увидеть с пакетом документов еще раз, то придет Уведомлени о несоответствии. Какое именно несоответствие Департамент, по идее, укажет. Однако процедуру подачи придется повторить с абсолютного нуля. То есть, снова сделать необходимые копии, заполнить Уведомление о начале строительства с учетом работы над ошибками и подать заново.

И снова вернемся к вопросу наличия ГПЗУ на участок, о котором написано в Этапе 2 (Проверка документов перед покупкой участка).
Если ГПЗУ у Вас есть, то на схеме, которую нужно начертить в Уведомлении о начале строительства, пятно застройки нужно уложить в зону, которую разрешает ГПЗУ.
Если ГПЗУ нет, то при планировании дома на участке необходимо отступить по три метра от границы участка, а если дом соседей стоит на их участке ближе, чем в трех метрах от вашей с ними границы, то необходимо отступить не менее шести метров от стены здания соседей.

[krymchanin]

Если Ваш земельный участок входит в границы исторического поселения, то к Уведомлению о начале строительства необходимо приложить описание внешнего облика планируемой постройки. Это не самый простой документ, тем более, что его оценка проводится не только по формальным признакам, но и по архитектурным. Документ содержит текстовое описание и графическое.

Пример текстового описания:

Объект индивидуального жилищного строительства является трехэтажным жилым домом, спроектированным с учетом архитектуры, присущей исторической части города, с фасадными элементами классического периода и цветовом решении, свойственном исторической городской застройке (белый цвет).
Конструктивная схема проектируемого объекта – железобетонный каркас с каменным заполнением.

• Фасады – исполнение с использованием отделочных материалов, соответствующих требованиям санитарных, экологических, гигиенических, противопожарных и других норм и правил, действующих на территории Российской федерации. Цвет фасадов – белый;
• Окна – прозрачное стекло;
• Переплеты витражей – светло-серый или серебристый;
• Облицовка цоколя – фасадные панели. Цвет – белый или светло-серый.

Перечень строительных материалов, определяющих внешний облик дома, в том числе материалов отделки фасадов
Цоколь

• Фасадные панели Grand Line Я-Фасад Екатерининский камень Серебро 1407х327 мм.

Наружные стены здания

• Тонкослойная штукатурка Ceresit по армирующей стеклосетке толщиной 4,5 мм;
• Краска акриловая ECOROOM фасадная классик белая для окраски фасадов зданий по бетону, кирпичу, штукатурке и другим пористым поверхностям.

Окна

• Шестикамерные прозрачные стеклопакеты. Профиль с ламинацией цветом серебристый металлик.

Ограждения на балконах и террасах

• Балюстрады из архитектурного бетона в комплекте с поручнями и основаниями, в составе:
• Поручни ПР-00.940
• Балясины БЛ-30.420
• Основания ОБ-00.940

Не забывайте указать материалы. Конечно, пока дело дойдет до работы с фасадами, указанных марок уже может и не существовать. Но указание материалов - это требование к документу, и если требование не будет выполнено, заветное Уведомление о соответствии получить не выйдет.

Графическая часть содержит планировочные схемы помещений и, что, наверное, самое сложное для человека далекого от 3D моделирования и плохо рисующего, внешний вид планирумого дома. Тем не менее, графическую часть придется сделать или заказать.

Если с первого раза получить Уведомление о соответствии не вышло, руки опускать не стоит.
Мы обращались в Департамент архитектуры и градостроительства 4 раза. На четвертый все получилось, Уведомление о соответствии на руках, и стало возможным переходить к началу работ на участке. И эта история, значительно, более интересная, чем работа с документами.

[krymchanin]

Ну что же... Документы все собраны. Заявки на подключение к коммуникациям везде сделаны. Пришло время начинать работу на участке.
Исходное состояние у нас было такое:


Невообразимо колючие плотные кустики ежевики, степная трава, сорные деревья, цоколь старого, давно развалившегося послевоенного дома и уклон, который еще доставит хлопот. Но об этом позже. А пока надо думать, как привести участок в состояние, когда его будет, по крайней мере, видно целиком. Оценка трудозатрат подсказала однозначный выход, и имя ему - Трактор.

Всего два дня (часа по четыре) работ, и растения со строениями съехали с обжитого адреса, а границы участка стали видны со всех точек. Руками это же самое пришлось бы делать неделю, а то и две. Да и желающих рубить ежевику топориками особо не находилось, хотя, как только началось движение, местные ребята несколько раз подходили и интересовались, не нужны ли работники.

Вот и результат. Самые быстрые работы, связанные со строительством .

[krymchanin]

При выкапывании котлована на дне проявились лужи воды. Попросил тракториста копнуть ковшом чуть глубже запланированного уровня котлована и задумался. Вода наполняла выемку не тоненькой струйкой, а ручьем. Сначала испугались, что перебили ковшом трубу водоканала. Но делали все по схеме (ГПЗУ и свежая геодезия на руках), до трубы три метра наружу от границы участка, а котлован выкопан в трех метрах внутрь. То есть до трубы не менее шести метров. Проверили, внимательно, никаких коммуникаций нет. А вода на участок, тем временем, прибывает и прибывает.

Неожиданная находка, с учетом того, что строительство ведется в Севастополе, да еще в один из самых засушливых годов последнего времени. Начали штудировать форумы в поисках способов отвести с участка воду. Остановились на классическом варианте откапывания дренажной канавы под уклоном и отводу воды в дренажный колодец. Ну и, учитывая близость воды, фундамент решили поднять повыше, чтобы первый этаж не страдал от возможной сырости.

Как отводили воду.
По границе участка выкопали траншею, таким образом, чтобы приходящая на участок вода оказалась на метр-полтора выше уровня траншеи, где начинается уклон в сторону дренажного колодца. Дренажный колодец углубили на два метра ниже минимального уровня траншеи. Дно траншеи и ближний к планируемой постройке склон выстелили гидроизолирующим материалом. Положили на материал перфорированные асбестоцементные трубы, и первый метр засыпали щебнем. Далее еще метр засыпали вторичным щебнем (он подешевле). И выполнили обратную засыпку оставшейся части ранее изъятым грунтом.

За ночь дренажный колодец наполнился на полтора кольца, где уровень и остановился до глубокой осени.
После выполнения дренажа лужи на участке высохли.

Откуда вода?
Участок стоит на склоне, и выше по склону есть активный родник. Скорее всего, это его (в том или ином виде) ответвление или дорога к морю.
По данным геологической разведки вода есть под всей площадью участка в пластах глины и известняка. Пробы воды пока не брали, поскольку, как питьевую её использовать не планируем. Но вода явно пресная, и без запахов. Для поливки небольшого хозяйства придется очень кстати.